В конце 2001 года парламент Украины, озабоченный плачевным состоянием коммунального хозяйства в Украине принял закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». В таких объединениях жильцов парламентарии усматривают ключ к реформе ЖКХ. Благо дело, есть пример живого воплощения мечты о городском счастье.
Это система так называемых кондоминиумов, широко распространённых в городах процветающего Запада.Там давно, можно сказать изначально, приобретая квартиры, люди вместе с отдельной жилой площадью автоматически становятся хозяевами и всего дома с прилежащей к нему территорией.
Почему бы не перенять опыт соседей? Тем более, полезность которого доказана уже не одним столетием.Однако относительно небольшой опыт реформирования советских общественно-политических устоев показывает, что не всё и далеко не всегда можно бездумно перенимать. Эта истина со всей полнотой относится и к реформированию отечественного коммунального хозяйства. Наша сфера коммунальных услуг сформирована совсем на иных принципах хозяйствования. Если западная модель основана на рыночных отношениях, то наша «коммуналка» создавалась как осознанная необходимость. Как одно из условий для обеспечения высокопроизводительного труда советского труженика. Здесь кроются большие различия и даже противоречия, и восьмилетний опыт реализации закона это подтверждает со всей ясностью.
Общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) хотя и создаются, но как-то очень неохотно, без надлежащего энтузиазма. Всенародного движения «За здоровый быт» явно не наблюдается. В Запорожье общества совладельцев созданы в 78 -ми из 4000 домов, что составляет менее 2-х процентов. Да и то в большинстве ОСМД создавались на базе жилых кооперативов, где переход на новые принципы носит скорее формальный характер.
Надо заметить к чести законодателя, что на этот раз не стали ломать «через колено». Создание ОСМД было определено как дело добровольное. Населению, таким образом, было предложено самостоятельно оценить преимущества нового способа коммунального хозяйствования. Местной власти же отводилась роль агитации, наглядной демонстрации преимуществ ОСМД и создания благоприятных условий для их внедрения.
Результат налицо. Не справились обе стороны. Если агитация как-то проводится, то с остальным дело обстоит гораздо хуже. Агитация же сама по себе, не подкреплённая конкретными делами и примерами, - пустой звук. Налицо недоработка местной власти и, в первую очередь, коммунальных служб. Стояли бы сейчас 78 многоэтажек «как конфетки» на фоне серых многоэтажек прочего жилого фонда, - народ бы оценил, не сомневайтесь. А так?..
Да и агитация выходит какая-то не убедительная, с хитрецой. Больше похожая на заманивание в западню.
Чего стоит, например, довод, что жильцы дома становятся собственниками имущества и помещений общего пользования? Это, мягко говоря, не совсем соответствует истине. Ведь еще с 1992 года Законом «О приватизации государственного жилого фонда» определено, что собственники квартир являются совладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. Так что не стоит благодарности. И без закона об ОСМД мы, типа, хозяева своих домов.
Что же касается действительных прав на собственность, то их как не было, так и нет. Например, в доме находится подвальное помещение, которым, якобы, вправе распоряжаться общество совладельцев. Но дом старый. И этот подвал еще раннее был отнесен к коммунальной собственности территориальной громады, которая, как известно, вечна. Как поступает исполком? Просто продает помещение, при этом полностью игнорирует протесты и претензии правления ОСМД. И никакой суд вам не защита. Еще раз убеждаемся, что неписаный закон двойных стандартов живет и побеждает.
Или возьмем довод о том, что жильцы через создание собственной управленческой структуры, наконец, обретают возможность для решения проблем содержания дома, улучшения его физического состояния и условий собственного в нем проживания. Это, конечно так, но не совсем... Вы пробовали добиться ремонта или замены прогнивших труб в ПРЭЖО? Наивно представить себе, что если вместо вас этим вопросом займется кто-то другой, пусть даже гордо именуемый председатель правления ОСМД, ПРЭЖО тут же испугается и бросится менять трубы и красить подъезды. По данным Запорожского Горжилуправления 70% жилого фонда требует капитального ремонта. Понятно, что избрание домовых управленческих структур само по себе ну никак не решает эту проблему, а только усугубляет и без того беспросветную бюрократию в ЖКХ. Кроме того, все это уже проходили. Помним советские домоуправления и сменившие их домовые комитеты.
Есть и явно сомнительные доводы в пользу ОСМД. Таким является утверждение, что жильцы получают механизм разрешения проблем совместного проживания, имеют реальные рычаги воздействия на нарушителей, получают возможность ежедневного общения. Это что же получается? Уставшие от борьбы с должниками коммунальщики попросту перекладывают «сие тяжкое бремя» на жильцов. Что и говорить, хорошо придумали. Фактически это коллективная ответственность. Теперь реально и допустимо за образовавшуюся незначительную задолженность отключать от коммуникаций целые дома вместе с должниками и добросовестными плательщиками. Это стало возможным, поскольку договор на предоставление соответствующей услуги заключается не с каждым жильцом отдельно, а только с одним ОСМД. Он не платит, его и отключаем! Ну что, лучше стало?
А раз хуже, то уже общение между жильцами принимает несколько другой характер, далекий от добрососедского.
Не секрет, что народная истина «от тюрьмы и сумы не зарекайся», актуальна сегодня как никогда. Добросовестный плательщик пенсионер может на месяцы остаться без пенсии (что уже было не раз), молодое поколение постоянно живет в страхе потерять работу , а соответственно и доходы, каждая семья подвержена постоянному риску ощутить прелести коррупционной медицины, спасая здоровье и жизнь близких... Надо ли продолжать?
Управдом - друг человека!
На минуту представьте себя на месте невольного должника. Вот тут познаете прелести ежедневного общения с правлением ОСМД и не только, особенно если, как фильме «Бриллиантовая рука»,«отключат газ». Надо заметить, что закон не очень четко и достаточно вольно оперирует понятиями «в пользование», «владение», «распоряжение» и «собственность», от чего порой трудно однозначно понять величину полномочий ОСМД по распоряжению своим имуществом. Зато тот же закон четко определяет полномочия ОСМД по борьбе с должниками. Должнику на исправление дается два месяца, после чего ОСМД может обратиться в суд о взыскании имущества вплоть до отторжения самой квартиры. Поскольку продажа и передача в аренду имущества ОСМД является важной статьей доходов и источником для проведения ремонтов и других улучшений, можете не сомневаться, что недавние «добрые соседи» пойдут до конца. Хорошенькое выходит «социалистическое общежитие». Человек человеку волк? Да еще и на законной основе.
Важным доводом в пользу ОСМД городские чиновники выдвигают тот факт, что правление самостоятельно распоряжается собранными от жильцов средствами, самостоятельно выбирает подрядчиков для проведения работ, контролирует качество и срок их выполнения. На сегодня все работы на доме выполняет, а точнее не выполняет ПРЭЖО, за что получает от населения платежи соответственно установленным тарифам. Конечно, хорошо бы контролировать качество работ, да вот беда. На деле происходит обратное.
ОСМД "Проспект", пр. Ленина, 44
Когда ОСМД «Проспект» (пр. Ленина, 44) все-таки добилось проведения капитального ремонта здания, и председатель попытался заявлять претензии прорабу, тот, мягко говоря, его послал. Мол, заказчиком выступает ПРЭЖО 2, ему и надлежит контроль и приемка работ, а вы, извините, для меня никто.
Допустим, что ОСМД самостоятельно наймет коммерческую строительную фирму. Чиновники, при этом, лицемерно заявляют, что так будет даже дешевле. Тогда к ним вопрос. Как же они организуют работу коммунальных служб, если при их неприбыльном статусе, цена услуг оказывается выше, чем у прибыльной коммерческой фирмы? Доруководились? Пишите заявление по собственному желанию. И отправляйтесь в центр занятости. Это нормально, так относятся к нам, на наших работах.
Начальник Запорожского горжилуправления Галина Охрименко на днях, в порыве энтузиазма заявила, что при ОСМД возможно снизить затраты на 20%, так как ненужно платить НДС. Что тут сказать. Человек или не знает что такое налог на добавленную стоимость и его природу, или просто врет, что еще более обидно. НДС возникает и платится с доходов, как например, выручка от продажи, дохода от аренды. В случае же оплаты за выполненные работы НДС заявляется к оплате к их исполнителям и включается в цену. Таким образом, НДС не платиться только в том случае, если сам исполнитель не является плательщиком НДС. Но и в этом случае хитроумное государство позаботилось о том, чтобы услуга не была дешевле. Экономия на НДС компенсируется повышенным налогом на прибыль. Так что никаких налоговых льгот для ОСМД не существует в природе. Более того, хотя ОСМД имеет статус неприбыльной организации, налогом на прибыль не облагаются только взносы его членов. ОСМД в обязательном порядке регистрируется плательщиком НДС. Таким образом, любые иные доходы ОСМД автоматически облагаются налогом на прибыль и НДС на общих основаниях. Никакого льготного налогообложения для ОСМД не предусмотрено.
Что происходит? Да есть ли на самом деле у ОСМД хоть какие-то преимущества?
Есть, - говорят неунывающие чиновники. ОСМД контролирует использование сумм квартплаты, расходов на содержание и использование придомовой территории, дотаций и субсидий. Вот, наконец! Это действительно так! Если бы было на самом деле... В переходных положениях, скромно, одним абзацем, почти незаметно для глаза, закон все таки устанавливает, что «до проведения реформы системы оплаты труда ввести государственную дотацию на коммунальные услуги, обслуживание и капитальный ремонт домов». Что такое реформа системы оплаты труда и когда она настанет, пожалуй, не знает никто, даже авторы закона. Поэтому мы живем в счастливое время государственных дотаций для ОСМД. Хотя размер дотаций законом не установлен, все-таки помечтаем. Неплохо, половину квартплаты платим мы, а половину дотирует на счет ОСМД доброе и заботливое государство. Хорошо? Так чего же ждем? Ну-ка, дружно и строем все в ОСМД! Да не тут-то было... Дотаций, как и факта их получения хотя бы однажды, хотя бы одним отдельно взятым ОСМД историей не зафиксировано. Тоже можно сказать о предоставленном законом праве ОСМД на определение субсидий для малообеспеченных жильцов, поскольку такое право предоставляется на усмотрение местных органов власти, последние, разумеется, его не передают.
Вопрос же придомовых территорий и вообще не вопрос. Что такое «использование»? Пользуйтесь на здоровье! Стройте детские площадки и «спортмайданчики», только спросите разрешения у исполкома. Ничего не скажешь, хороша самостоятельность!.. Исполком же, как правило, узнав об инициативе ОСМД, поспешит сдать землю в аренду под автостоянку или другой коммерческий объект. Так кто же на деле настоящий хозяин придомовых территорий?
Вот и выходит, что органы местного самоуправления, обязанные по закону, создавать все возможные условия для успешного создания и функционирования ОСМД, на деле, отчаянно изо всех сил препятствуют движению кондоминиумов в Украине. Самым же важным достоинством ОСМД, о котором чиновники вообще молчат, является положение о проведении капитального ремонта за счет городского бюджета перед передачей дома на баланс ОСМД. Ремонты, естественно, никто не делает. Поэтому и говорить здесь не о чем. Хотя деньги на ремонты выделялись (заводами при передаче домов на баланс города) и выделяются. Так несколько лет назад, по программе реформирования ЖКХ, было выделено 8 миллионов гривен. Для освоения денег взяли показательные ОСМД. Из этой суммы, например, миллион двести тысяч гривен было выделено на ремонт дома по проспекту Ленина,44. По словам председателя правления, ремонт удался на славу: «Губы намазали». После чего, жильцы дома пришли на прием к заместителю мэра Грищенко, с требованием ликвидировать ОСМД. Но не об этом речь. Куда же делась львиная доля средств, если ремонт произведен поверхностно? Ответа нет. Такая же картина наблюдалась и по остальным показательным ОСМД.
В бюджете города на 2010 год на капитальный ремонт выделено 28 миллионов гривен. Можно легко представить дальнейшую судьбу этих денег.
г. Запорожье. Заводской район.
Возможно ли в таком доме создать ОСМД без дополнительного финансирования?
Самое печальное в том, что государству надоело ждать добровольной городской коллективизации. По примеру сельской коллективизации 20-30 х годов прошлого столетия, оно намерено принудительно «загонять» нас в городские колхозы под названием ОСМД. Соответствующий законопроект об изменениях к действующему законодательству уже подготовлен и передан на рассмотрение в комитеты Верховной Рады. С гордостью можем констатировать, что среди авторов законопроекта есть и наш земляк, бердянец Валерий Баранов.
Сельская коллективизация увенчалась голодомором 32-33 годов. От мыслей о возможных методах грядущей городской коллективизации, становится как то не по себе.
Вадим Вышинский, депутат Запорожского областного совета
